澳門特別行政區法例

第155/2006號運輸工務司司長批示

運輸工務司司長行使《澳門特別行政區基本法》第六十四條賦予的職權，並根據七月五日第6/80/M號法律第四條、第二十九條、第四十九條和續後數條及第一百零七條的規定，作出本批示。

一、根據本批示組成部分的附件合同所載規定及條件，修改一幅以租賃制度批出，位於澳門半島新口岸新填海區，鄰近仙德麗街，稱為A2/I地段，面積2,916平方米，標示於物業登記局第22605號的土地批給。

二、將三幅總面積3,948平方米，為仙德麗街、城市日大馬路、聖德倫街及藝園組成部分的地塊脫離澳門特別行政區公產，並納入其私產作為無主土地。

三、以租賃制度批出上款所述、將與第一款所指的土地合併的地塊，以便組成一幅面積6,864平方米的單一地段，用作興建一幢屬單一所有權制度，用作酒店（五星級酒店）、停車場及室外範圍用途的樓宇。

四、本批示即時生效。

二零零六年九月十八日

運輸工務司司長 歐文龍

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附件

（土地工務運輸局第1204.02號案卷及土地委員會第21/2006號案卷）

合同協議方：

甲方——澳門特別行政區；及

乙方——星際酒店有限公司。

鑒於：

一、透過公佈於一九九二年六月二十九日第二十六期《澳門政府公報》的第70/SATOP/92號批示，對一幅面積2,916平方米，位於澳門半島新口岸新填海區，稱為A2/I地段，以租賃制度批予總址設於澳門宋玉生廣場393至437號皇朝廣場19字樓，登記於商業及動產登記局C14冊第196頁第5778號的皇威（國際）酒店投資有限公司，用作興建一幢屬分層所有權制度，作商業、酒店及停車場用途的樓宇的土地批給合同作出規範。

二、上述土地標示於物業登記局B36K冊第164頁第22605號，其租賃制度的批給登錄於F20K冊第4259號。

三、透過二零零四年六月三十日致行政長官的申請書，總址設於澳門南灣大馬路409號中國法律大廈25字樓，登記於商業及動產登記局第15066號的銀河娛樂場股份有限公司聯同皇威（國際）酒店投資有限公司申請將A2/I地段的批給轉讓予上述首間公司，並批出一幅面積3,948平方米的毗鄰地塊，以便合併及組成一幅面積6,864平方米的單一地段，用作興建設有停車場、商業、博彩及娛樂場、餐廳及其他配套設施的五星級酒店。

四、按申請公司所述，進行該項大型工程旨在履行作為承批公司的銀河娛樂場股份有限公司與作為批給實體的澳門特別行政區所簽訂的在澳門特別行政區經營娛樂場幸運博彩或其他方式的博彩批給合同及附於上述合同的投資計劃中規定的義務。該合同透過公佈於二零零二年七月三日第二十七期《澳門特別行政區公報》第二組副刊的二零零二年六月二十六日公證契約訂立，並經公佈於二零零二年十二月二十六日第五十二期《澳門特別行政區公報》第二組的二零零二年十二月十九日公證契約修改。

五、皇威（國際）酒店投資有限公司為間接擁有其全部資本的銀河娛樂場股份有限公司的附屬公司。

六、在按照土地工務運輸局與設計師舉行技術會議所提出的修改建議，並於二零零四年五月十四日向土地工務運輸局遞交一份該項大型工程建築初研計劃的新文本後，提出了上述的批給轉讓及批給新地塊的申請。

七、基此，考慮到在「新口岸新填海區西部基建及景觀重整計劃」中所規定的修改、申請標的土地的邊界和該項大型工程的性質，制定了該地點的都市化條件，並於二零零四年七月八日獲得行政長官的批示核准。

八、基於該批示，發出了正式街道準線圖，而該份建築初研計劃已被視為可予核准，但須遵守一些技術要件。

九、土地工務運輸局分析轉讓及修改批給標的之申請後，發出贊同意見，並詳細列明修改批給合同應遵守的條件。

十、在取得行政長官同意所建議的條件後，制訂了合同擬本，並將之送交申請公司，即銀河娛樂場股份有限公司，以便就擬本中訂定的條件發表意見。

十一、在回覆行政長官時，上述公司聯同承批公司皇威（國際）酒店投資有限公司請求批准由後者進行該項大型工程的計劃及投資，並將其視為前者按照在澳門特別行政區經營娛樂場幸運博彩或其他方式的博彩批給合同第三十七條款第五款及第三十九條款的規定，以承批公司的身分間接作出的計劃、投資及開支。

此外，為配合該申請，請求由承批公司皇威（國際）酒店投資有限公司負責A2/I地段批給合同的修改及毗鄰地塊的批給。

十二、透過經濟財政司司長二零零五年十月十四日作出的批示，批准按照經營博彩批給合同的規定進行間接投資的申請，在修改建築計劃獲核准後，土地工務運輸局繼續進行修改土地批給的程序，並把新的合同擬本送交皇威（國際）酒店投資有限公司。

十三、透過二零零六年六月二十一日遞交的函件，上述公司的商業名稱已更改，並命名為星際酒店有限公司，其聯同銀河娛樂場股份有限公司聲明接納以租賃制度批出一幅面積2,916平方米，稱為新口岸新填海區A2/I地段的土地，以及以同一制度批出額外一幅面積3,948平方米的毗鄰地塊的修改批給合同擬本的條件，亦接納由博彩監察協調局訂定的條件，以便讓該項大型工程所涉及的計劃、投資及相關開支視為由銀河娛樂場股份有限公司間接作出。

十四、因此，案卷送交土地委員會，該委員會於二零零六年八月二十四日舉行會議，同意批准有關申請。

十五、土地委員會的意見書已於二零零六年八月三十一日經行政長官的批示確認，該批示載於運輸工務司司長同一日期的贊同意見書上。

十六、由本批示規範的合同標的土地在地圖繪製暨地籍局二零零五年二月一日發出的第3719/1991號地籍圖中以字母“A1”、“A2”、“A3”、“B1”及“B2”定界及標示。

十七、“A1”及“B2”地塊相當於標示在物業登記局B36K冊第164頁第22605號的A2/I地段，其租賃制度的批給由第70/SATOP/92號批示規範。

十八、“A2”、“A3”及“B1”地塊屬公產，為仙德麗街、城市日大馬路、聖德倫街及藝園的組成部分，將脫離公產以納入澳門特別行政區私產，作為無主土地，並以租賃制度批出，以便與A2/I地段合併及共同利用，土地面積改為6,864平方米，其邊界及四至列於上述地籍圖中。

十九、然而，“B1”及“B2”地塊的整個範圍須受公共地役的限制，最少高度為6米，成為供人、車及貨物自由通行的區域。

二十、根據並履行七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條的規定，已將由本批示規範的合同條件通知申請公司。該公司透過於二零零六年九月六日遞交由呂耀東，已婚，職業住所位於澳門宋玉生廣場393-437號皇朝廣場19字樓，以星際酒店有限公司（昔日稱為皇威（國際）酒店投資有限公司）的董事身分簽署的聲明書，明確表示接納有關條件。根據載於聲明書上的確認，上述人士的身分及權力已經私人公證員Célia Silva Pereira核實。

二十一、合同第九條款訂定的溢價金已透過土地委員會二零零六年九月一日發出的第68/2006號非經常性收入憑單，於二零零六年九月五日在澳門財稅廳收納處繳付（收據編號63068），其副本已存於該委員會的案卷內。

第一條款——合同標的

1. 本合同標的為：

1）修改一幅以租賃制度批出，位於澳門半島新口岸新填海區，鄰近仙德麗街，稱為A2/I地段，面積2,916（貳仟玖佰壹拾陸）平方米，標示於物業登記局第22605號及以乙方名義登錄於該局第4259號，在地圖繪製暨地籍局二零零五年二月一日發出的第3719/1991號地籍圖中以字母“A1”及“B2”標示，由公佈於一九九二年六月二十九日第二十六期《澳門政府公報》的第70/SATOP/92號批示所規範的土地的批給合同；

2）將數幅總面積為3,948（叁仟玖佰肆拾捌）平方米，以字母“A2”、“A3”及“B1”標示在上述地籍圖中，現為仙德麗街、城市日大馬路、聖德倫街及藝園的組成部份，未標示於物業登記局的地塊脫離澳門特別行政區公產，並納入其私產作為無主土地；

3）以租賃制度批予乙方上項所述總面積為3,948（叁仟玖佰肆拾捌）平方米，價值為$48,631,584.00（澳門幣肆仟捌佰陸拾叁萬壹仟伍佰捌拾肆元整）的數幅地塊。

2. 在上述地籍圖中以字母“A1”、“A2”、“A3”、“B1”及“B2”標示的地塊，用作以租賃制度合併及共同利用，組成一幅面積6,864（陸仟捌佰陸拾肆）平方米的單一地段，以下簡稱土地，其批給轉由本合同的條款規範。

第二條款——租賃期限

1. 租賃的有效期為25（貳拾伍）年，由一九九二年六月二十九日，即規範初次批給的第70/SATOP/92號批示在《澳門政府公報》公佈之日期起計。

2. 上款訂定的租賃期限可按照適用法例連續續期。

第三條款——土地的利用及用途

1. 土地用作興建一幢屬單一所有權制度，樓高41（肆拾壹）層的樓宇，當中包括3（叁）層地庫，以及避火層和技術設備層。

2. 上款所述的樓宇按用途分配如下：

1）五星級酒店：建築面積98,619平方米；

2）停車場：建築面積7,828平方米；

3）空地面積，包括游泳池：面積815平方米。

3. 上款1）項所述的面積不包括避火層的面積。

4. 第2款所述面積在為發出有關使用准照而作實地檢查時可作修改。

5. 在地圖繪製暨地籍局二零零五年二月一日發出的第3719/1991號地籍圖中以字母“B1”及“B2”標示，總面積3,479（叁仟肆佰柒拾玖）平方米的地塊，其整個範圍須受公共地役的限制，最少高度為6米，成為供人、車及貨物自由通行的區域，不得以任何形式臨時或確定佔用，但獲甲方核准的計劃內所規定的承重柱除外。

第四條款——利用期限

1. 土地的總利用限期為12（拾貳）個月，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈當日起計。

2. 上款訂定的期限包括乙方遞交圖則及甲方審議該等圖則所需的時間。

第五條款——罰款

1. 除有合理解釋且為甲方接受的特殊原因外，乙方不遵守上條款訂定的利用期限，延遲不超過60（陸拾）日者，處以罰款每日可達$5,000.00（澳門幣伍仟元整）；延遲超過60（陸拾）日，但在120（壹佰貳拾）日以內者，則罰款將加至雙倍。

2. 遇有不可抗力或發生獲證實為非乙方所能控制的特殊情況，則免除乙方承擔上款所指的責任。

3. 僅因不可預見及不可抵抗事件而引發的情況，方視為不可抗力。

4. 為著第2款規定的效力，乙方必須儘快將發生上述事實的情況以書面通知甲方。

第六條款——租金

1. 在土地利用期間，乙方須繳付每平方米批出土地$30.00（澳門幣叁拾元整）的租金，總金額為$205,920.00（澳門幣貳拾萬零伍仟玖佰貳拾元整）。

2. 土地利用工程完成後，乙方繳付的年租為$1,565,715.00 （澳門幣壹佰伍拾陸萬伍仟柒佰壹拾伍元整），按以下用途及建築面積計算：

3. 租金每五年調整一次，由規範本合同的批示在《澳門特別行政區公報》公佈當日起計，但不妨礙在合同生效期間所公佈法例的新訂租金的即時實施。

第七條款——保證金

1. 按照七月五日第6/80/M號法律第一百二十六條的規定，乙方須透過存款或甲方接受的銀行擔保繳付保證金$205,920.00（澳門幣貳拾萬零伍仟玖佰貳拾元整）。

2. 上款所指的保證金金額應按每年有關租金的數值調整。

3. 第1款所述的保證金在遞交土地工務運輸局發出的使用准照後，應乙方要求，由財政局退還。

第八條款——特別負擔

1. 由乙方獨力承擔的特別負擔為：

1）將批出土地及鄰近區域內現存的一切基礎設施，如排污水網、供水網、供電網和電訊網改道、重建及/或移走；

2）為配合「新口岸新填海區西部基建及景觀重整計劃」，在地圖繪製暨地籍局二零零五年二月一日發出的第3719/1991號地籍圖中以字母“B1”、“B2”、“C1”、“C2”、“C3”及“C4”標示的地塊內，進行基礎建設及景觀整治工程。

2. 乙方負責編製執行上款所述工程的所有圖則，並將該等圖則提交甲方審批。

3. 對第1款1）和2）項所述的興建工程，乙方保證優質施工和使用質量良好的材料與設備，並負責對第1款1）項所述的工程由臨時接收當日起計兩年內及對第1款2）項所述的工程於土地批給期限內所出現的一切瑕疵，進行維修及更正。

第九條款——合同溢價金

在不妨礙按照公佈於一九九二年六月二十九日第二十六期《澳門政府公報》的第70/SATOP/92號批示所規範的批給合同第九條款訂定的條件以現金繳付溢價金$200,000,000.00（澳門幣貳億 元整）情況下，乙方尚須基於本次修改，在接納七月五日第6/80/M號法律第一百二十五條所指的本合同條件時，向甲方一次性繳付合同溢價金$57,534,385.00（澳門幣伍仟柒佰伍拾 叁萬肆仟叁佰捌拾伍元整）。

第十條款——來自土地的物料

1. 未經甲方事先書面批准，乙方不得移走土地上任何來自挖掘地基及平整土地的物料，例如泥、石、碎石和砂。

2. 經甲方批准後，方可移走不能用於土地或作其他用途的物料。

3. 經甲方批准移走的物料，須存放於甲方指定的地點。

4. 倘乙方違反本條款的規定，除必須繳付由土地工務運輸局鑑定人員按實際移走物料所訂定的賠償外，並將科以下列罰款：

1）首次違反：$20,000.00至$50,000.00；

2）第二次違反：$51,000.00至$100,000.00；

3）第三次違反：$101,000.00至$200,000.00；

4）違反四次或以上，甲方有權解除合同。

第十一條款——使用准照

使用准照僅在乙方履行第八條款規定的義務後，方予發出。

第十二條款——轉讓

1. 鑒於本批給的性質，將批給所衍生的狀況轉讓，須事先獲得甲方批准，承讓人亦須受本合同修改後的條件約束。

2. 為保證建設所需的融資，乙方可根據十二月二十六日第51/83/M號法令第二條的規定，將現批出土地的租賃權向信貸機構作意定抵押。

第十三條款——監督

在批出土地的利用期間，乙方必須准許政府部門有關執行監督工作的代表進入土地及施工範圍，並向代表提供一切所需的協助，使其有效執行任務。

第十四條款——失效

1. 本合同在下列情況下失效：

1）第五條款第1款規定的加重罰款期限屆滿；

2）當土地利用未完成，未經同意而更改批給用途；

3）土地利用中止超過90（玖拾）日，但有合理解釋且為甲方接受的特殊原因除外。

2. 合同的失效由行政長官批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。

3. 合同的失效導致土地連同其上的所有改善物歸甲方所有，乙方無權要求任何賠償。

第十五條款——解除

1. 倘發生下列任一事實，本合同可被解除：

1）不準時繳付租金；

2）當土地利用完成，未經同意而更改土地利用及/或批給用途；

3）不履行第八條款訂定的義務；

4）自第四次違反起，重複不履行第十條款訂定的義務；

5）違反第十二條款的規定，將批給所衍生的狀況轉讓。

2. 合同的解除由行政長官批示宣告，並在《澳門特別行政區公報》公佈。

第十六條款——有權限法院

澳門特別行政區初級法院為有權解決由本合同所產生任何爭訟的法院。

第十七條款——適用法例

如有遺漏，本合同以七月五日第6/80/M號法律和其他適用法例規範。