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第41/95/M號法令

第41/95/M號法令

八月二十一日

鑑於四月十二日第13/93/M號法令對房屋發展合同制度引進了深入修改，故有必要對規範以該制度所建樓宇共有部分之管理規則作出修正及調整。

因此，本法規以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當局在監督樓宇共有部分管理之合規範性任務中之職責，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預，或對財政及預算規則作出干預。

另外，規定成立由大會選出之管理委員會，並賦予其廣泛之行為權力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

基於此；

經聽取諮詢會意見後；

總督根據《澳門組織章程》第十三條第一款之規定，命令制定在澳門地區具有法律效力之條文如下：

第一章

一般規定

第一條

（範圍）

本法規規範以房屋發展合同制度所建樓宇之管理。

第二條

（門廳)

樓宇應有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般資訊之中心，且在門廳內張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預算草案、年度報告及帳目，以及有關樓宇共有部分管理之其他文件。

第三條

（管理責任）

一、在執行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應由獲土地批出之企業負責。

二、獲土地批出之企業得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉移其責任之情況下，與專門從事該等管理業務之企業訂立提供服務之合同。

三、提供管理服務之費用由澳門房屋司（葡文縮寫為IHM）核准，但獲土地批出之企業必須於使用准照發出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

四、如有正當之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務之合同。

第四條

（監察權）

澳門房屋司得監察樓宇共有部分之管理，並要求履行所適用法律及規章所載之義務。

第二章

分層所有人大會

第五條

（分層所有人第一次大會）

一、澳門房屋司促進並安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應了解之所有法律及規章。

二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應有翻譯員在場負責翻譯之工作。

三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數係按現有之分層所有人人數而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

第六條

（平常大會）

一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目後，於第一季度結束前舉行會議，討論並通過上一曆年之有關帳目及通過本年度之開支預算。

二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

第七條

（召集）

一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，並將之張貼於門廳。

二、以葡文及中文書寫之通知書，應載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

第八條

（運作）

一、大會僅得於預定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數為多少亦得運作。

二、如不論出席人數多少大會仍不運作，視作在一星期後之同一時間及地點重新召集會議，但在此情況下，不論人數多少大會亦得作出決議。

三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數票作出。

四、每一獨立單位為一票。

五、分層所有人如不能出席，得由受權人代表之；而授權書只須以信件方式致大會主席團，但該授權書應具被代表人經認定之簽名。

六、大會之決議應載於會議紀錄上，並在十五日內於門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

第九條

（決議之爭執）

一、違反現行法律或規章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未讚同該決議，並對該事宜所作投票曾作解釋性聲明；或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

三、提起撤銷之訴之權利自特別大會作出決議日起計三十日後喪失，或自作出決議日起計六十日後喪失，但後者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

四、根據訴訟法，亦得聲請中止執行決議。

第三章

管理

第十條

（管理職能）

一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應於終止正在履行管理職責實體之職能之六十日前通知，並應指定轉移權力之日期、時間及地點，且應知會澳門房屋司。

三、管理委員會具有本法規規定之權力，並獲賦予執行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權限。

四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權利及義務。

第十一條

（管理行為）

樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

a）向各分層所有人收取有關獨立單位因土地批出所對應之租金，並存放於本地區之專門機關；

b）收取本法規所定擔保之相應金額；

c）結清公共區域及電梯運作所引致之水費及電費；

d）向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額；

e）對於已支付應由分層所有人負責且在本法規內規定之費用，有權要求其償還；

f）每年二月前，應在門廳張貼上年度有關管理之報告 及帳目。

第十二條

（管理之一般義務）

管理之一般義務尤其為：

a）使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務；

b）使分層所有人為其獨立單位購買火災保險或續保；如分層所有人尚未投保或續保，有權向各分層所有人收取保險費金額；

c）為樓宇之公共設備購買火災保險或續保；

d）實施樓宇共有部分之維修工程；

e）不論是否由分層所有人負責，亦得在獨立單位內實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知後，拒絕實施工程者為限；

f）使消防設備、電梯、水泵及其他公共設備保持良好 之運作狀態，並與專門企業訂立合同以提供技術及養護服務；

g）注意樓宇公共區域之照明，並進行必要之維修及更換；

h）清潔公共區域，以保持良好外觀及清除所有障礙物；

i）按預定時間提供收集垃圾之服務，並將之存放於樓 宇之垃圾收集箱內，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限；

j）安排及實施門廳之服務，注意分層所有人之安全及 其財產之安全；

l）在發生火災時，禁止使用電梯；

m）將影響樓宇結構或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務運輸司；

n）透過在門廳張貼或其他認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規之規定及不遵守規定可科處之處罰；

o）應向澳門房屋司舉報違反本法規之情況，以科以罰款。

第十三條

（檢查權）

一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

三、檢查之目的如下：

a）檢查是否有必要進行共同利益之工程；

b）檢查是否遵守本法規及有關水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統之運作及安全之其他法規。

四、如檢查後須實施工程，則應與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協議，以儘量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

五、如不能達成上款所指之協議，則澳門房屋司有權限在聽取各方意見後，定出進行工程之日期。

第十四條

（對分層所有人之約束）

管理實體在執行本法規時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

第四章

分層所有人之權利及義務

第十五條

（分層所有人之權利）

在不影響有關分層所有權法律制度之法律所定權利之情況下，分層所有人之權利為：

a）在收到鑰匙後，仔細檢查單位，並將所發現之異常情況通知管理實醴；

b）在分層所有人大會選出管理委員會之成員；

c）直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關其所提供之管理服務之適當及有依據之聲明異議；

d）樓宇共有部分之管理由管理委員會負責時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議；

e）按本法規之規定，促使召集特別大會；

f）在收到澳門房屋司就有關違反本法規之舉報而作之 通知後十日內，呈交答辯書。

第十六條

（分層所有人之義務）

一、分層所有人之義務為：

a）繳付有關獨立單位因土地批出所對應之租金；

b）根據第二十二條之規定，按其所擁有之單位數目之比例繳付樓宇共有部分之費用；

c）在收取單位之鑰匙時，應繳付相等於兩倍共有部分管理月費之擔保金；

d）在收到有關獨立單位之鑰匙後一個月內，以購買單位之實際價格，訂立火災保險合同，並應於訂立合同或合同續簽後十五日內將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門；如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災保險合同之保險費。

二、分層所有人亦有義務遵守管理實體之規定，尤其是：

a）應在規定時間內收集垃圾並將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內而置於各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限；

b）不得將垃圾拋出窗外，亦不得將之倒於公共區域及電梯內；

c）不得在公共區域內存放及堆積物品；

d）不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯；

e）不得使用由於其性質可能對共有部分之安全，或衛生造成危害之物品；

f）在單位內不得飼養對分層所有人造成滋擾之家畜；

g）不得改動外窗及外墻；

h）不得裝設不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架；

i）不得在指定地點以外，安裝空調機及抽氣扇；

j）不得在樓宇之門及外墻，以及公共區域內張貼公告 或廣告，但在用於商業活動之區域及不影響市政條例關於此方面規定之情況不在此限；

l）不得在有關獨立單位內實施可影響樓宇結構，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統良好運作之工程。

第五章

處罰

第十七條

（對共有部分管理實體科以之罰款）

一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

a）不遵守第十六條第二款d項至i項之規定者，罰款澳門幣2,000.00元；

b）不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規定者，罰款澳門幣5,000.00元。

二、違反第十二條規定之職責者，罰款澳門幣5,000.00元。

三、在六個月內發生兩個或兩個以上可構成科處罰款之事實者，罰款額應加一倍。

第十八條

（對分層所有人科以之處罰）

一、對分層所有人得科以以下罰款：

a）不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l項之規定者，罰款澳門幣1,000.00元；

b） 不遵守本法規之其他規定者，罰款澳門幣500.00元。

二、如不履行者為金錢債務，罰款金額相當於債務之金額。

三、如連續違反不作為之義務，罰款額按日計算直至違反該義務之行為終止，或直至回復遵守不作為之義務之情況。

四、除科以罰款外，違法者亦應負責賠償對其他分層所有人所造成之損害。

第十九條

（罰款之科處程序及其繳付）

一、澳門房屋司在收到舉報或發現違反本法規之行為時，應通知違法者於十日內呈交對該舉報所載事實之答辯書。

二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應進行簡易調查以查明事實真相。

三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執。

四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權。

五、如自應繳付日起計十日內，不繳付罰款者，適用有關以費用及罰款之民事執行訴訟之制度，並以科處罰款之批示證明作為執行名義。

第二十條

（屢次不遵守）

如屢次不遵守法定管理義務，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

第六章

財政管理

第二十一條

（年度預算）

一、共有部分管理實體必須於每年十月三十日前，將下一曆年之管理預算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

二、列出可預見之收入及開支，開支項目內應載有經管理實體及管理委員會協定，並由分層所有人大會通過之支付提供管理服務費用之負擔。

第二十二條

（分層所有人之負擔）

一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，並包括：

a）確定及固定開支：有關提供清潔及保安之服務費用，公共設備（如電梯、水泵、天線、對講機及防火設備）之保養費用，公共設備及樓宇公共區域之火災保險費用，以及管理企業固定服務費用之份額；

b）確定但可變之開支：公共區域之水電費用；

c）不可預見之開支：未包括於公共部分及公共設備保養及維修合同內之維修工程風險可能引致之費用。

二、經分層所有人大會協調之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應於每月十日前繳付，並收取收據。

三、本條第一款c項所指為非常開支，並應於接到付款通知後三十日內繳付。

第二十三條

（準備金）

一、設立準備金以支付不可預見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設備之開支。

二、準備金包括：

a）根據本法規對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得；

b） 根據第十六條第一款c項之規定，由分層所有人繳付之擔保金；

c）營運年度之決算結餘。

三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

第二十四條

（負擔之調整）

通過每月給付調整之事宜，由分層所有人平常大會於每年經考慮預算提案及估計營運之結餘後為之。

第七章

最後及過渡規定

第二十五條

（現存之土地批出合同）

一、本法規之規定不終止在其開始生效前所訂立之用於建造房屋之土地批出合同內有關樓宇共有部分管理之權利及義務。

二、如發現不提供土地批出合同所規定之服務，澳門房屋司或管理委員得作出干預及召集分層所有人大會。

第二十六條

（補充法律）

本法規未規範之所有情況，得補充適用《民法典》。

第二十七條

（廢止）

廢止十一月二十五日第245/85/M號訓令。

一九九五年八月三日核准

命令公佈

總督 韋奇立